Woning gekocht en verborgen gebreken?

Verborgen gebreken zijn gebreken die redelijkerwijs niet eerder konden worden geconstateerd. U heeft een bestaande woning gekocht in de staat waarin het zich op dat moment bevindt.

De woning wordt gekocht met alle zichtbare en onzichtbare gebreken. Als er na een overdracht verborgen gebreken ontdekt worden, dan is er de conformiteitsgarantie van Art. 7:17 BW. Op grond van dit artikel moet de woning aan de overeenkomst beantwoorden.

Als de woning of een ander vastgoed niet de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik nodig zijn, dan beantwoordt het niet aan de overeenkomst.

Bijvoorbeeld bij de koop is ingesloten een diepvrieskist in de schuur en na de koop wordt geconstateerd dat deze niet werkt. De koper verwacht redelijker wijs dat de diepvrieskist werkt. De verkoper zal de diepvrieskist dus eventueel moeten repareren.

De verkoper heeft een mededelingsplicht Art. 7:15 BW omtrent gebreken. De verkoper moet kunnen garanderen bij de overeenkomst dat er geen verborgen gebreken zijn die het gebruik onmogelijk maken Art.7:17 lid 2 BW.

Daarentegen heeft de koper een onderzoeksplicht! Als het gebrek eventueel bekend was of redelijkerwijs bekend kon zijn voor de koper, dan kan de koper zich nergens op beroepen. Ook niet als de koper verwacht dat de verkoper het wel zou mededelen Art. 7:17 lid 5 BW.

Wat is een verborgen gebrekenregeling?

Soms is het mogelijk om de verkoper aansprakelijk te stellen. Bijvoorbeeld door een verborgen gebrekenregeling. Dit beding is een garantiebepaling. De garantiebepaling kan bedongen worden in de koopovereenkomst. Door gebruik te maken van deze garantiebepaling wordt de verkoper opgedrongen om verantwoordelijkheden en risico's te dragen voor de verkoop van het onroerend goed. In zo’n garantiebepaling kan bijvoorbeeld staan;

'mochten er eventueel verborgen gebreken gevonden worden na het sluiten van deze koopovereenkomst, dan zal de verkoper de gebreken herstellen of vervangen’.

Als de koper verborgen gebreken ontdekt na de overdracht, dan moet de koper het volgende eisen;

• een beroep doen op non-conformiteit. De afgeleverde zaak moet aan de overeenkomst beantwoorden Art. 7:17 lid 1 BW. Op grond daarvan aansprakelijk stellen voor de kosten die gemaakt worden bij herstel werkzaamheden of vervanging. (zie de volgende punten);
• herstel mits de verkoper hieraan kan voldoen Art.7:21 lid 1,2 en 3 BW;
• vervanging van het gebrek als dit gerechtvaardigd is Art.7:21 lid 1,2 en 3 BW;
• eventueel aflevering van het ontbrekende Art.7:21 lid 1,2 en 3 BW;
• betaling van kosten door de verkoper Art.7:21 lid 1,2 en 3 BW;
• binnen een redelijk termijn nakomen van betaling door de verkoper Art.7:21 lid 1,2 en 3 BW;
• de verkoper laten refereren naar de eventuele schriftelijke garantiebepaling.

Als u naar de kantonrechter gaat, dan houdt de rechter er rekening mee hoe oud het gekochte onroerende goed is. Bijvoorbeeld: Bij een woning die 5 jaar oud is mag niet verwacht worden dat de vloer al vervangen moet worden, maar bij een woning die 25 jaar of ouder is moet dit redelijkerwijs acceptabeler zijn.