Beëindiging overige bedrijfsruimte

Inleiding

Met de categorie “overige bedrijfsruimte” wordt in de praktijk vooral kantoren, banken, groothandelsbedrijven en fabrieken bedoeld. In deze categorie bedrijfsruimte voert de bescherming van de huurder niet de boventoon zoals bij de huurder van detailhandelsbedrijfsruimte het geval is. Integendeel, alles kan vrijelijk worden overeengekomen: de huurtermijn, de opzegtermijn en een eventuele huurverhoging (anders dan de jaarlijkse indexverhoging).

Wettelijke termijnbescherming, opzeggingsbescherming en huurbescherming ontbreken. De huur kan betrekkelijk eenvoudig door de verhuurder worden beëindigd. Vanaf de datum waartegen de ontruiming is aangezegd komt de huurovereenkomst automatisch tot een eind.

De gewezen huurder rest slechts een bepaald zwakke ontruimingsbescherming, waartoe deze bovendien spoorslags (binnen twee maanden na de aangezegde ontruimingsdatum) het initiatief moet nemen. De huurders van deze categorie bedrijfsruimte doen nogal eens een poging om toepasselijkheid van de hun meer gunstige regelgeving voor de detailhandelsbedrijfsruimte te bepleiten, hetgeen kleurrijke jurisprudentie heeft opgeleverd.

> RELEVANTE ARTIKELEN:

• Huurontbinding wegens wanprestatie
• Huurder moet kantoorruimte verlaten

Huurbeëindiging van 'overige bedrijfsruimte'

Het einde van de huurovereenkomst als gevolg van opzegging en/of ontruimingsaanzegging door de verhuurder doet de huurovereenkomst eindigen. Dit betekent niet dat de gewezen huurder en de gewezen onderhuurder vanaf de datum waarop de huurovereenkomst tot een einde komt moet ontruimen. De huurder geniet namelijk automatisch “ontruimingsbescherming”, ondanks het feit dat deze vanaf de beëindigingsdatum zich niet meer als huurder in het pand bevindt.

Deze automatische ontruimingsbescherming duurt twee maanden. Binnen deze periode (of daaraan voorafgaand) dient de huurder de kantonrechter te verzoeken de ontruimingsbescherming te verlengen tot maximaal een jaar, waarop de eerste twee maanden in mindering komen. Het verzoekschrift schorst de ontruimingsverplichting totdat op het verzoek is beslist. Meestal dient de verhuurder naar aanleiding van het verzoekschrift een verweerschrift in waarna een mondelinge behandeling volgt, gevolgd door een uitspraak.

Zonder een tijdig ingediend verzoekschrift is de huurder en de bevoegdelijke onderhuurder na ommekomst van de twee maanden-termijn tot ontruiming gehouden. De verhuurder dient daartoe nog wel een ontruimingsvonnis te bemachtigen, bijvoorbeeld door middel van een kort geding.

De rol van de rechter

De rechter beslist op basis van een open belangenafweging waarbij alle mogelijke feiten en omstandigheden aan de orde kunnen komen. Het verzoek wordt in elk geval afgewezen bij gebleken onbehoorlijk gebruik van het gehuurde, ernstige overlast of wanbetaling.

Verlenging met een periode van maximaal een jaar kan in totaal drie keer plaatsvinden. De tweede en derde verlenging moeten aan de rechter worden verzocht uiterlijk een maand voordat de voorgaande termijn verstrijkt. De praktijk wijst uit dat een tweede en derde verlengingsverzoek zelden wordt gehonoreerd en dat zelfs het eerste jaar in het gedrang komt indien de verhuurder een groot belang kan aantonen.

Een marktsituatie, met veel leegstand, kan ertoe leiden dat de huurder geen groot belang heeft bij verlenging. Sterker nog, de kans is niet gering dat deze elders goedekopere huisvesting kan krijgen. Indien de kosten van bedrijfsverplaatsing beperkt kunnen blijven, kan de kwestie voor de huurder per saldo dus voordelig uitpakken.

Kwalificatiekwesties bedrijfsruimte

Uit het bovenstaande blijkt dat de huurder van “overige bedrijfsruimte” na een huuropzegging er maar bekaaid af komt. Zoals al aangegeven geniet de huurder van detailhandelsbedrijfsruimte aanzienlijk meer bescherming. In de praktijk wordt door huurders van bedrijfspanden soms geprobeerd onder juist die categorie te worden geschaard.

Dit gebeurt in zgn. “kwalificatiekwesties” die doorgaans pas worden opgeworpen nadat de verhuurder de huur heeft opgezegd. In een dergelijk geval dient de rechter alvorens aan de inhoudelijke toepasselijkheid van het verlengingsverzoek en de bijbehorende belangenafweging toe te komen, eerst de zgn. “voorvraag” over de vraag of de huurovereenkomst eigenlijk wel tot een einde is gekomen te beantwoorden. Daarmee wordt tevens het toepasselijke wettelijke regime door de kantonrechter bepaald. De voorvraag heeft in een dergelijk geval dus alleen betrekking op de kwalificatie van het object.  

De beoordeling door de rechter

Kwalificatiegeschillen betreffen verhuurde panden waarvan het niet duidelijk is in welke categorie deze vallen; de zgn. grensgevallen, bijvoorbeeld een tandartsenpraktijk die tezamen met een woning is verhuurd, een timmermanswerkplaats annex woonruimte een als opslag gebruikt tuinhuisje bij een woning of een aan een kunstenaar verhuurd appartement die er niet alleen werkt maar ook woont.

Doorgaans wordt voor een dergelijke combinatie van overige bedrijfsruimte met woonruimte verwezen naar het criterium dat de Hoge Raad hiertoe in 1993 heeft geformuleerd. Volgens de Hoge Raad gaat het daarbij vooral om het overheersende gebruik, waarbij de inrichting, de oppervlakte en het aantal vertrekken een rol spelen. Ergo: het grootste aandeel in het geheel is bepalend voor het type bedrijfsruimte.

Voor de combinatie van overige bedrijfsruimte en detailhandelsbedrijfsruimte formuleerde de Hoge Raad in 1996 het criterium de aanwezigheid van een voor publiek toegankelijk verkooppunt, waarbij het niet van belang is of daar ook daadwerkelijk publiek komt. Dit criterium werkt uiteraard misbruik in de hand omdat een verkooppunt inderhaast kan worden gecreëerd.

Voor de kwalificatie tot detailhandelsbedrijfsruimte is in redelijkheid méér nodig dan een enkel verkooppunt waar geen publiek komt. Om deze reden is de uitspraak op de achtergrond geraakt.

Recentelijk is de enkele aanwezigheid van een verkooppunt onvoldoende en wordt tevens de overheersendheid van één van de beide bedrijfsactiviteiten maatgevend geacht, waarbij tevens de omzetverhouding tussen de onderscheidene bedrijfsonderdelen doorslaggevend kan zijn.  

Slot

Het is van belang tijdig zekerheid over de categorie bedrijfsruimte. Dit voorkomt verrassingen nadat is opgezegd. Het beste is in een vroeg stadium een verklaring van recht te vorderen, waarin, zonder dat sprake is van een opzeggingsgeschil, de kantonrechter wordt verzocht slechts een uitspraak te doen over de categorie bedrijfsruimte waaronder een bepaald object valt.

Indien u vrijblijvend een eerste gesprek wilt hebben over uw eventuele zaak betreffende dit onderwerp, kunt U contact opnemen met:

Auteur: Mr. G.M. Kerpestein. Het boek 'Huurrecht bedrijfsruimte' behandelt het huurrecht en de algemene bepalingen duidelijk en uitvoerig.