Huurontbinding wegens wanprestatie

Wanbetalende huurders blijven in de dagelijks praktijk veel verhuurders bezighouden. Vaak bestaat ergernis, omdat een wanbetalende huurder maar moeilijk is te verwijderen.

Dat was onder het oude huurecht ook al het geval en in het nieuwe huurrecht is dat niet anders. Wel zijn er enkele wijzigingen in het nieuwe huurrecht die voor de praktijk van belang zijn. Onderstaand wordt deze wijzigingen behandeld.

> RELEVANTE ARTIKELEN:

• Beëindiging overige bedrijfsruimte
• Huurder moet kantoorruimte verlaten

Geen buitengerechtelijke ontbinding meer bij wanprestatie

Het specifieke huurrecht van bedrijfsruimte bevat voor huurbeëindiging door middel van ontbinding van de huurovereenkomst geen speciaal daartoe in de wet opgenomen bepaling. Wel bevat art. 7:231 BW hiertoe een algemene bepaling die krachtens lid 3 van dat artikel ten behoeve van de huurder van dwingendrechtelijke aard is.

Krachtens art. 7:231 lid 1 BW is buitengerechtelijke ontbinding als gevolg van wanprestatie terzake van bedrijfsruimte niet mogelijk. Ontbinding kan derhalve slechts door de rechter geschieden. Dit voorschrift geldt te allen tijde voor de verhuurder en is in overeenstemming met een soortgelijke bepaling uit het oude huurrecht (art. 7A:1636 lid 1 BW).

Voor de huurder geldt dit voorschrift in het nieuwe huurrecht eveneens, zij het met één uitzondering: bij een gebrek op de voet van art. 7:210 lid 2 BW dat ertoe leidt dat het gehuurde gedeeltelijk is vergaan (door bijvoorbeeld een alles vernietigende brand) kan wèl door de huurder buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst worden ingeroepen. Dit laatste voorschrift ontbrak in het oude art. 7A:1636 lid 1 BW.

Het nieuwe voorschrift van art. 7:231 lid 1 BW levert daarmee voor de huurder een gewijzigde positie op omdat het instrument van de buitengerechtelijke ontbinding in de meeste gevallen niet meer tot zijn beschikking staat. De achtergrond van deze wijziging is dat in de dagelijkse praktijk wel eens sprake was van lichtvaardige buitengerechtelijke ontbinding door de huurder, die in een later stadium door de rechter nietig werd verklaard. Het hieraan met name voor de (reeds vertrokken) huurder verbonden risico (van een voortgezette huurovereenkomst) wordt door het nieuwe art. 7:231 BW aanzienlijk beperkt.

De verruimde strekking van art. 7:231 BW

Het nieuwe art. 7:231 BW heeft als onderdeel van de algemene bepalingen niet alleen betrekking op detailhandelsbedrijfsruimte doch tevens op de categorie “overige bedrijfsruimte”. Dit betekent een aanzienlijke verruiming van de reikwijdte van art. 7:231 BW op ten opzichte van het oude huurrecht waarin buitengerechtelijke ontbinding van de categorie “overige bedrijfsruimte”, vallend onder Hoofdstuk VIA van de Huurwet, mogelijk was.

In het per 1 augustus 2003 geldende nieuwe huurrecht dient dus zowel met betrekking tot detailhandelsbedrijfsruimte als voor de categorie “overige bedrijfsruimte” ten behoeve van ontbinding als gevolg van wanprestatie binnen de daartoe strekkende mogelijkheden van art. 7:231 lid 1 BW naar de rechter te worden gestapt.

De rol van de onderhuurder

Op het punt van de positie van de onderhuurder verdient overigens opmerking het feit dat art. 7:306 BW, dat bepaalt dat de onderhuurovereenkomst eindigt indien de hoofdhuurovereenkomst eindigt, niet bij ontbinding van de hoofdhuurovereenkomst van toepassing is.

Immers, blijkens de tekst van art. 7:306 BW eindigt de onderhuurovereenkomst uitsluitend indien de hoofdhuurovereenkomst eindigt door een onherroepelijke rechterlijke uitspraak in een beëindigingsprocedure na opzegging. Dit betekent dat de onderhuurovereenkomst niet eindigt indien de hoofdhuurovereenkomst wordt ontbonden wegens wanprestatie.

Het algemene verbintenissenrecht

Ontbinding wegens wanprestatie is niet nader in het huurrecht geregeld omdat een “zuivere” ontbindingskwestie strikt genomen een aangelegenheid is die past in het algemene verbintenissenrecht.

Wel bestaat een grote hoeveelheid rechtspraak met betrekking tot wanprestatie in huurgeschillen, veelal op het punt van wanbetalende huurders, maar ook op het onderdeel van verhuurders die weigeren gebreken te herstellen.

In beide gevallen is sprake van een nalaten dat gekwalificeerd kan worden als “toerekenbare tekortkoming” op de voet van art. 6:265 BW, hetgeen op de voet van art. 6:267 BW tot ontbinding van de overeenkomst kan leiden, door de rechter danwel buitengerechtelijk. Ten opzichte van deze twee artikelen vormt art. 7:231 BW een speciale voorziening die boven de voorgaande twee artikelen prevaleert en inhoudt dat ontbinding slechts door de rechter kan geschieden.

De invloed van het algemene verbintenissenrecht die voor al het overige groot is door de systematische inbedding van het nieuwe huurrecht in de gelaagde structuur van het Burgerlijk Wetboek wordt dus op dit specifieke onderdeel ingeperkt.

De rol van de rechter

Uit de rechtspraak blijkt dat ontbinding wegens wanprestatie in het huurrecht op een aparte wijze wordt behandeld omdat de bescherming van de huurder ook vanuit het perspectief van het algemene verbintenissenrecht bezien bij de rechter hoog in het vaandel staat, de inperkende rol van art. 7:231 BW ten spijt.

Zeker indien een huurder het dak boven diens hoofd dreigt te verliezen steken de meeste rechters deze de helpende hand toe, willekeurig of het bedrijfsruimte of woonruimte betreft. Het fenomeen “redelijkheid en billijkheid” wordt daarbij vrijwel voortdurend -impliciet of expliciet- aangegrepen ter rechtvaardiging daarvan.

Strikt genomen is deze houding onjuist. Niet alleen vanwege de strekking van art. 7:231 BW, doch ook omdat een huurder in het algemene verbintenissenrecht niet anders behoort te worden behandeld dan een gemiddelde andere wanpresterende contractant. Wanprestatie rechtvaardigt immers ook in het huurrecht op grond van art. 6:265 BW per definitie ontbinding en niet alleen bij ernstige wanprestatie, zoals vaak door huurders wordt aangevoerd en door rechters wordt overgenomen. Art. 6:265 lid 1 BW luidt als volgt:

Iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen geeft aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.

De Hoge Raad hecht groot belang aan de strikte toepassing van art. 6:265 lid 1 BW. De leer van de Hoge Raad komt mede onder verwijzing naar art. 6:265 BW erop neer dat er geen goede grond bestaat in het huurrecht van bedrijfsruimte af te wijken van de regel in het algemene verbintenissenrecht dat wanprestatie in de regel ontbinding wettigt. Daarbij tekent de Hoge Raad aan dat dit alleen anders is indien de huurder gemotiveerd stelt dat de wanprestatie van zo’n geringe aard of betekenis is dat hierop een uitzondering moet worden gemaakt.

Voor de vraag of de wanprestatie voldoende ernstig is om ontbinding te rechtvaardigen moet de rechter volgens de Hoge Raad rekening houden met alle omstandigheden van het geval.

Bijvoorbeeld tijdelijke betalingsonmacht wegens een econmische crisis als externe factor. Bij het opstellen van een huurincasso- en ontbindingsvordering is dus een extra motivering ter ondersteuning van de beoogde huurontbinding van groot belang.

De rol van ontbinding in de dagelijkse praktijk

In beginsel is het instellen van een ontbindingsvordering voor de verhuurder een passende en snelle wijze om zich van een wanpresterende huurder te verlossen. Het opzeggen van een huurovereenkomst wegens onbehoorlijke bedrijfsvoering is doorgaans niet effectief. Niet al datgene van het “niet goede huurderschap” valt immers te scharen onder het beperkte begrip “onbehoorlijke bedrijfsvoering”.

Met name bij een in de dagelijkse praktijk veel voorkomend soort wanprestatie als wanbetaling is een ontbindingsvordering een passender actie, evenals bij verboden onderhuur en gebruik niet conform contractuele bestemming . Indien de ernst van de wanprestatie in dergelijke gevallen voldoende ernstig is, kunnen dergelijk omstandigheden reden zijn voor de rechter een huurovereenkomst te ontbinden.

Daaraan moet worden toegevoegd dat de behoefte tot het instellen een ontbindingsvordering niet gehinderd wordt door termijnbescherming en opzeggingsformaliteiten en dus een snelle actie kan betekenen welke kan leiden tot een tussentijdse beëindiging van de huurovereenkomst.

Indeplaatsstelling als tegenvordering

Opmerking verdient tenslotte dat een ontbinding wegens wanbetaling in het huurrecht van bedrijfsruimte veelal erop duidt dat een huurder op enigerlei niet meer aan zijn huurbetalingsverplichtingen kan voldoen omdat het in het object uitgeoefende bedrijf, willekeurig de oorzaak daarvan, niet goed loopt. In sommige gevallen zal een dergelijke huurder trachten zijn onderneming aan een derde te verkopen, zodat aan oplopende (huur-)schulden een einde komt en de huurder uit de verkoopopbrengst diens overige verplichtingen, danwel een deel daarvan, kan voldoen.

Met name in het geval sprake is van een huurovereenkomst welke nog voor geruime tijd voortduurt, hetgeen op zichzelf beschouwd onder omstandigheden een bepaalde waarde kan vertegenwoordigen, is het in beginsel mogelijk de onderneming aan een derde over te dragen waarbij de opvolgende huurder in de plaats van de zittende huurder wordt gesteld.

Het is in beginsel mogelijk in het kader van een vordering van de verhuurder strekkende tot ontbinding van de huurovereenkomst wegens wanbetaling, een tegenvordering in te stellen strekkende tot indeplaatsstelling van de nieuwe exploitant van het over te dragen bedrijf als nieuwe en opvolgende huurder. Volgens vaste rechtspraak zal de rechter de toewijsbaarheid van de vorderingen over en weer in onderling verband beoordelen, hetgeen enig tegenwicht kan bieden tegen de incasso- ontbindings- en ontruimingsvordering die door de verhuurder is ingesteld. .

Aan het voorgaande doet uiteraard niet af dat ook de huurder het procesinitiatief kan nemen en indeplaatsstelling vordert voordat de verhuurder een ontbindingsprocedure in gang zet. Het laatst kan vanuit strategisch perspectief in het voordeel van de huurder zijn.

Indien u vrijblijvend een eerste gesprek wilt hebben over uw eventuele zaak betreffende dit onderwerp, kunt U contact opnemen met:

De volgende bronnen zijn onder andere gebruikt:

Auteur: Mr. G.M. Kerpestein. Het boek 'Huurrecht bedrijfsruimte' behandelt het huurrecht en de algemene bepalingen duidelijk en uitvoerig.